2012年2月11日9：00，芜湖大雾弥漫。
镜湖区通往鸠江区的赤铸山大道上，开着“奇瑞”的周圣田面无表情地对本报伸出4个手指，后又惜字如金地强调3个字“回迁房”。
按照芜湖目前当地回迁房3200元/平方米的市场底价，这名貌不惊人的出租车司机显然已百万身家。但这样的身家显然无法点燃他太多的热情。“房子不一定什么时候拿到，拿到不一定能卖得出去，卖出去不一定卖什么价钱”的既定逻辑中，他的资产水得像套在股市里。新政暂时偃旗息鼓之后，芜湖楼市又将演绎一个怎样的逻辑？
鲁中晨报记者冯冬宁王彦飞发自芜湖
开发商的红与黑
2月11日，芜湖镜湖万达广场40—55平方米的精装公寓样板房，在锣鼓喧天彩旗飘扬渲染的热烈氛围中对外开放。仪式现场，两日前刚刚发布的“70平方米以下可享购房补贴150元/平方米”的政策被推至前台。
开发商优惠与补贴政策助推下，售楼处内更是人声鼎沸。这发生在芜湖楼市新政出台后的首个周末。
热闹的并非仅芜湖镜湖万达广场。位于赤铸山路与鸠江北路交会处的恒大华府门前，巨大的圆形拱门和空中飘舞的彩色气球无不显示，这是一个令人难忘的时刻。
三潭音悦和绿地镜湖世纪城等项目也不甘落后，“我们早已针对性地发布广告，推出系列活动。”三潭音悦项目总监孙伟表示。
尽管对这一新政的前景保持清醒的认知，但孙伟还是把其项目“拥有70平方米以下住宅，可享受财政补贴”列为卖点之一。有此举措的，还有中江大道999号新市政府旁的柏庄观邸，其“49—70平方米”住宅已列为主推户型。
在芜湖开发商阵营中，看好当地楼市新政的大有人在，来自当地房产网的统计显示，新政发布后，目前传出即将上市的楼盘已近10家。“其中，不乏有改变工作计划，提前开盘的。”芜湖365地产网一名主管透露，而在这些楼盘中，70—90平方米的中小户型体量最大。
并非所有开发商都如前述开发商乐观。“政策目前还不是特别明朗，我们暂时按兵不动。”2月12日下午，万科城一不愿具名的人士表示。
熟料，在这名开发商说出这番话之后，芜湖新政就爆出暂缓执行的消息。红与黑并存的消息顿时令开发商们陷入新一轮纠结之中。
乱象频出
事实上，芜湖是个地产乱象频生的地方。
标志性的案例是去年11月发生的绿地事件。彼时，芜湖绿地开发的镜湖世纪城“每平方米从7350元突降至4200元”，一夜损失十几万的老业主随即哄砸绿地售楼处。“当时仅仅针对部分不具优势的存量房降价，但砸门事件还是给项目带来不可估量的负面影响。”绿地镜湖世纪城企划部主管张晓建对本报称，通过政府协调以及自身与业主沟通，他们并未为此赔偿一分钱。
芜湖绿地项目遭遇的上述事件显然没有让当地中小地产商为之惊醒，当时，弋江区一开发商就在公开场合表示，“将实惠进行到底，不惧售楼处被砸”。
既然为乱象，当然不是“砸门”一个。去年年底，芜湖弋江区一大型回迁房项目因上亿元资金缺口而被迫停工。当时，不仅民众将这一事件闹到当地的拆迁办，该项目建筑商和供应商也为追款而堵过小区的马路。
此外，开发商还掀起一场拒交土地款的“运动”。
在芜湖，随着其市政府的东移，为开发鸠江新区，当地官方以“招商引资”形式引入不少国内大型开发商。作为“回报”，开发商购买土地时可“分区域付款”。“比如我们项目，在A区总建筑面积20万方整体交付之后，再考虑B区45万方总建筑面积的土地款。”赤铸山东路一紧靠芜湖市政府项目的外地开发商表示，“但银行信贷紧张背景下，我们拿什么交给政府土地款？”
量价滑铁卢
本报梳理发现，在此轮地产调控中，游离于限购名单之外的芜湖楼市在安徽乃至整个国内都并非最为惨烈者。
数据显示，作为安徽第二大城市，去年芜湖商品住宅成交18210套，同比下降9.65，比同期省会合肥“成交55195套，同比下降30”显然要好得多。不仅如此，尽管去年芜湖当地商品房销售面积、销售金额均双降，但销售均价却实现9.2的增长。
相对“北上广深”及温州、鄂尔多斯、三亚等城市，并未纳入限购名单的芜湖楼市也算不上惨烈。但让人始料未及的，在外界看来，这个并非最惨者还是想充当楼市“救世主”。
究竟是什么原因让芜湖不畏“榜样”压力作出上述举动？当地伟星地产一中层表示，最直接的体现是当地楼市遭遇“量价滑铁卢”的现实。
东方红郡营销部一名主管称，2010年7月该项目首次开盘，近400套住房一周销完；但去年7月第5期开盘的500套，对外销售半年仍未卖完。
距此不远的三潭音悦、万科城以及恒大地产、苏宁城市之光也没有赶上销售的“好时候”。
去年下半年以来，芜湖各大楼盘成交价每平方米开始出现近千元下跌，万科城、恒大等在芜湖的项目开盘时也给出了“远低于市场预期”的价位。去年芜湖楼市“金九”曾创下住宅均价降696.7元/平方米的黑色一周。之后两个月，当地众多楼盘更是不断调低均价，绿城镜湖世纪城均价一度从6200元/平方米降至5000元/平方米。
量价的滑铁卢导致芜湖土地市场的冷清。去年全年，芜湖土地平均溢价水平仅11.3，较上年下滑40.8，并多次流拍重挂。
存量房激增
在经历“2010年房地产投资对GDP贡献将近1/3”到“2011年房地产投资对当地GDP不足1/5”的变化后，芜湖官方最终选择出手。“银行信贷不放松，缺钱的购房者永远缺钱，补贴一两百改变不了什么局面。”万科城一中层认为。除银行信贷政策依旧紧张及对政策执行效果表示担忧外，楼市存量数据的直线攀升造成的供销比严重失衡也同样困扰当地地产发展。
三潭音悦项目总监孙伟提供的数据显示，截至去年11月，鸠江区楼市库存量为3600套（不含二手房），“即便不推任何新房源，按照全区300多套的月销量，库存量也能卖10个月。”
而“芜湖365”的统计数据更为惊人，截至今年1月5日，芜湖当地可售住宅达17817套，库存量创历年新高，供销比从去年年初的1.05:1升至去年年末的1.52:1。“预计今年仍有172.69万平方米的新增量，开发商未来2年仍将面临巨大销售压力。”孙伟称。与此同时，尽管去年芜湖土地市场遭遇多起“土地流拍”事件，但地价上涨已成趋势，“2008年，280万/亩就能拿到鸠江新区的土地，如今没有600多万都不能举牌。”“治标不治本，关键的症结在于降低土地价格、调节市场供应量和合理供应土地。”芜湖立研地产研究中心分析经理王毓文称。
2月11日，芜湖市政府广场前，放眼望去目力所及范围内除政府大楼外，就是一片高高低低的塔吊，如此“红火”的建设场面在芜湖其他三区同时上演。“我一看就知道这个城市楼市出了大问题。”孙伟告诉本报。
而相对于孙的担忧，周圣田考虑的是位于弋江区回迁房的问题。“不按时交房，我就闹……”略显焦躁的他按了一声已嘶哑的汽车喇叭，车辆卷起的尘土中，隐约传来几声骂骂咧咧的芜湖方言。
