准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。本次评估主要采
用成本法、市场法对上述资产进行评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。被评
估单位的付息债务包括短期借款、应付利息、一年内到期的非流动负
债、长期借款等。付息债务以核实后的账面值作为评估值。
二)资产基础法1.流动资产
评估范围内的流动资产主要包括，货币资金、应收票据、应收账
款、预付款项、其他应收款、存货。
1)货币资金，包括库存现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的账面值确定评估值。
2)应收票据，评估人员查阅了被评估单位的应收票据备查簿，逐笔核实了应收票据的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和
付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日等资料。应收票
据以核实后的账面价值作为评估值。
3)各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款
额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账
款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额.
欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状
等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损
失扣除后计算评估值；对于有确凿证据表明无法收回的，按零值计算；
账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
4)预付账款，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物或权利的，按核实后的账面值作为
评估值。对于那些有确凿证据表明收不回相应货物，也不能形成相应
资产或权益的预付账款，其评估值为零。
5)外购原材料，评估人员根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用，
得出各项资产的评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，
根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额后，
确定评估值。
6)在库周转材料，评估人员根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费
用，得出各项资产的评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用
的，根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额
后，确定评估值。
7)产成品，产成品为生产完工待售的库存商品。对产成品按基准日销售态势采用不含增值税销售价格减去销售费用、所得税及适当的
净利润后作为评估价值。
2.机器设备
对于机器设备主要采用成本法进行评估。
根据企业提供的机器设备明细清单，评估人员进行了核对，做到
账表相符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核
实对其权属予以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员对主要设
备进行了必要的现场勘察和核实，各类资产的评估方法如下：
1)机器设备1）重置全价的确定
重置全价=设备购置费 安装工程费 其他费用 资金成本-可抵扣的
增值税
其中：设备购置费＝设备购置价 综合运杂费
①设备购置价的确定
国产设备价格通过向生产厂家询问评估基准日市场价格，或从有
关报价资料上查找现行市场价格以及参考企业最近购置设备的合同价
格确定。
进口设备的购置价格构成一般包括设备的合同价(一般为FOB价).
海运费及海运保险费、关税和增值税、银行手续费、外贸代理费、商
检费等。
设备购置价=CIF价 关税 增值税 外贸代理费 银行手续费 商检费
CIF价=FOB价 海运费 海运保险费
如果已有国内替代设备，则直接采用国内替代设备价。
②设备运杂费
设备运杂费=设备购置价×(铁路、水路运杂费率 公路运杂费率)
③安装工程费的确定
对于不同类型的设备，根据设备安装费用水平综合测算出安装费
率予以考虑。
对于无需安装或购置价中包含了设备安装费用的，则不单独考虑
安装费。
④其他费用的确定
其他费用包括建设单位管理费、可行性研究费等前期咨询费、勘
察设计费、工程监理费、环境评估费、联合试车费等，根据有关规定
测算出合理的其它费用的费用率。
⑤资金成本的确定
按能形成生产能力的主要设备或生产线的合理建设周期计算资金
成本，建设期间，假设资金按均匀投入计算。
⑥增值税抵扣
根据“财税〔2008〕170号”文件，对于符合增值税抵扣条件的，按
照设备购置价和运输费计算出相应的增值税进行抵扣。
2）综合成新率的确定
对于机器设备，通过对设备使用状况的现场考察，查阅有关设备
的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作
维护人员查询该设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况，并考
虑有关各类设备的实际使用年限的规定，以及该设备的已使用年限等
因素，由评估人员根据实际使用状况确定尚可使用年限后按年限法综
合测定成新率，其计算公式为：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限 已使用年限)×100
3）评估值的确定
设备评估值=重置全价×综合成新率
2)电子设备电子设备评估值=重置全价×综合成新率
重置全价=设备购置价 运杂费 安装调试费 资金成本-可抵扣的设
备原价中包含的增值税
对于相对简单的电子设备，设备购置价中已包含运杂费，且不需
要安装和资金成本，对于这一类电子设备，可采用以下简化公式：
重置全价=设备购置价-可抵扣的设备原价中包含的增值税
对于已淘汰的电子设备，采用该型号电子设备的二手市场价格作
为评估值，其计算公式为：评估值=二手市场设备价格
对于电子设备的成新率，主要是根据该设备的使用情况、维护保
养情况、以及该设备的技术先进程度，并考虑有关各类设备的实际使
用年限的规定，以及该设备的已使用年限等因素，由评估人员根据实
际使用状况确定尚可使用年限后综合确定成新率，其计算公式为：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限 已使用年限)×100
3)运输设备运输设备评估值=重置全价×综合成新率
重置全价=车辆购置价 车辆购置税 牌照手续费-可抵扣的增值税
车辆购置税=车辆不含税售价×车辆购置税率
依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限
两种方法根据孰低原则来确定理论成新率。理论成新率取两种方法计
算成新率的较低值。
其公式为：
使用年限成新率=(经济使用年限-已使用年限)/经济使用年限×100
行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100
然后根据车辆状况对理论成新率进行修正，来确定综合成新率。
3.房屋建构筑物
对房屋、构筑物主要采用成本法进行评估。
成本法
根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相
关条件，对自建房屋建筑物采用重置成本法评估。
重置成本法计算公式如下：
评估值=重置成本×综合成新率
1)重置全价的确定房屋建筑物的重置成本一般包括：建筑安装工程费用、建设工程
前期及其他费用和资金成本。房屋建筑物重置成本计算公式如下：
重置成本=建安综合造价 前期及其他费用 资金成本
1)建安综合造价的确定
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定其
建安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据当地
执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程、装饰工程及安
装工程费用等，得到建安综合造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安
综合造价。
2)前期及其他费用确定
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根
据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
3)资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国
人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价.
前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本计算
公式如下：
资金成本=(建安综合造价 前期及其他费用)×合理建设工期×贷款
基准利率×1/2
2)综合成新率的确定依据其经济寿命年限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对
结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况作出判断，综合确定
其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限 已使用年限)×100
3)评估值的确定评估值=重置成本×综合成新率
4.在建工程
对于在建项目，开工时间距评估基准日较近，未发现不合理费用，
工程进展正常，以核实后账面价值确定评估值。
5.土地使用权
根据土地使用权所处区域及评估人员获取的资料，确定采用市场
法、基准地价系数修正法进行评估。
1)市场比较法根据替代原则，在同一市场条件下，以条件类似或使用价值相同
的土地出让实例与待估宗地加以对照比较，就二者之间在影响土地的
交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等的差别进行修正，求取
待估宗地在估价期日地价。
其计算公式为：P=PB×A×B×C×D×E
式中：P-待估宗地价格；PB-比较实例价格；
A-待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；
B-待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指
数；
C-待估宗地区域因素条件指数除以比较实例区域因素条件指数；
D-待估宗地个别因素条件指数除以比较实例个别因素条件指数；
E-待估宗地使用年期修正指数除以比较实例使用年期修正指数。
2)基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表
等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与
其所处区域的平均条件相比较，并对照系数修正表选取相应的修正系
数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方
法。
推荐:
