本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当
上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将
不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受集团总公司和上海
股份有限公司的共同委托，根据有关法律、法规和资产评估
准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法、收益法两种
评估方法，按照必要的评估程序，对国药集团三益药业（芜湖）有限
公司的股东全部权益在2015年9月30日的市场价值进行了评估。根据
以上评估工作，得出如下评估结论：
一)收益法评估结果芜湖三益评估基准日总资产账面价值为10,969.26万元，总负债账
面价值为6,394.54万元，净资产账面价值为4,574.72万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为2,526.71万元，减值额为
2,048.01万元，减值率为81.05。
二)资产基础法评估结果芜湖三益评估基准日总资产账面价值为10,969.26万元，评估价值
为17,609.02万元，增值额为6,639.76万元，增值率为60.53；总负债
账面价值为6,394.54万元，评估价值为6,940.04万元，增值额为545.50
万元，增值率为8.53；净资产账面价值为4,574.72万元，评估价值为
10,668.98万元，增值额为6,094.26万元，增值率为133.22。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项目
账面价值
评估价值
增减值
增值率
A
B
C=B-A
D=C/A×100
流动资产
1
5,242.15
5,428.13
185.98
3.55
非流动资产
2
5,727.12
12,180.88
6,453.77
112.69
长期股权投资
3
投资性房地产
4
固定资产
5
4,234.52
9,011.66
4,777.14
112.81
在建工程
6
25.07
25.07
油气资产
7
无形资产
8
931.71
2,689.72
1,758.00
188.69
其中：土地使用权
9
842.30
2,549.51
1,707.20
202.68
其他资产
10
535.81
454.44
81.37
15.19
资产总计
11
10,969.26
17,609.02
6,639.76
60.53
流动负债
12
6,394.54
6,940.04
545.50
8.53
非流动负债
13
负债总计
14
6,394.54
6,940.04
545.50
8.53
净资产
15
4,574.72
10,668.98
6,094.26
133.22
三)评估结论收益法评估后的股东全部权益价值为2,526.71万元，资产基础法评
估后的股东全部权益价值为10,668.98元，两者相差8,142.27万元，差异
率为322.25。
收益法评估结果与资产基础法评估结果两者存在一定差异，分析
差异原因，主要是两种方法考虑问题的角度不同。资产基础法评估结
果反映的是取得目前资产规模所需要的重置成本；企业价值评估中的
收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对
象价值的评估思路，收益法是从企业未来获利能力考虑其价值。
本次评估最终选取资产基础法评估结果作为评估结论，主要理由
为：
2012年6月29日国药控股股份有限公司分别收购芜湖三益信成制
药有限公司与芜湖三益制药有限公司，完成两项收购后，2013年11月
29日芜湖三益制药有限公司吸收合并进入国药集团三益药业(芜湖)有
限公司，合并后公司内部目前正处于调整期，未来生产产品种类有一
定的变化，缺乏稳定性，再加上2013年及以前的历史数据及财务指标
可参照性不强，故不适合采用收益法为评估结果。
根据上述分析，本评估报告评估结论取资产基础法评估结果，即：
芜湖三益的股东全部权益价值评估结果为10,668.98万元。
本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的
溢价或者折价对评估对象价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业
水平和能力所能评定估算的有关事项：
一)本次评估所依据的各相关单位的账面价值业经普华永道会计师事务所(特殊普通合伙)审计，普华永道会计师事务所(特殊普通合伙)
出具了无保留意见审计报告，具体审计报告名称、报告号如下：
序号
被审计单位名称
报告名称
报告号
1
国药集团三益药业(芜
湖)有限公司
国药集团三益药业(芜湖)有限公司
2015年1月1日至2015年9
月30日止期间特殊编制基础的
财务报表及审计报告
普华永道中天特审字
2016)第1385号二)房屋权属披露事项本次评估范围中的部分房屋建筑物未办理房产证，其建筑面积由被评
估单位提供数据，具体如下：
建筑物名称
对应土地证号
详细地址
建筑面积（㎡）
燃气锅炉房
芜湖国用2004字第18号
长江路东侧
101.25
新传达室
芜湖国用2000字第071号
长江路218号
82.00
煤场钢棚
芜湖国用2000字第071号
长江路218号
272.72
办公楼
芜湖国用2000字第071号
长江路218号
1,045.66
库房
芜湖国用2004字第18号
长江路东侧
784.00
制冷站
芜湖国用2000字第071号
长江路218号
156.16
物流通道
芜湖国用2000字第071号
长江路218号
700.00
传达室
芜（审）国用（2014）第1号
开发区九华北路生物药业科技园
47.38
车库
芜（审）国用（2014）第1号
开发区九华北路生物药业科技园
182.50
后门传达室
芜（审）国用（2014）第1号
开发区九华北路生物药业科技园
23.00
合计
3394.67
如果办理产权时测绘面积发生变化，评估报告需做相应调整，最
终面积以房地产管理部门核发的产权证登记面积为准。
三)土地权属披露事项三宗分别位于长江路218号、长江路216号和长江路东侧的土地使
用权证证载土地使用权人均为芜湖三益制药有限公司。2012年6月29
日集团总公司同意国药控股股份有限公司分别收购芜湖三益
信成制药有限公司与芜湖三益制药有限公司，完成两项收购后，将芜
湖三益信成制药有限公司以吸收合并方式与芜湖三益制药有限公司合
并，2012年11月29日，芜湖三益信成制药有限公司《营业执照》变更
企业名称为“国药集团三益药业(芜湖)有限公司”；2013年11月29日，
芜湖三益制药有限公司注销登记，土地证使用权人尚未变更。
芜湖三益纳入评估范围的土地证号为芜湖国用（2000）第071号的
土地使用权，截止评估基准日土地性质为划拨，证载土地面积14,033.33
平方米。芜湖三益于评估基准日后报告日前办理了土地出让手续，补
缴了土地出让金。根据2009年11月2日企业签订的《芜湖市拆迁补偿
安置协议书》，该地块已被征收部分土地面积，新签署的土地出让协议
土地面积为13876.22平方米。本次评估按照新签署的土地出让协议土
地面积进行评估，评估结果扣除了基准日后补缴的土地出让金。
四)设备披露事项有一辆1998年购买，规格型号为NKR55LLVN的五十铃汽车已报废，
无实物。
五)无形资产披露事项截止评估基准日，企业已获得授权的专利有9项，为企业自主研
发取得的9项专利技术，其研发费用直接记入当期损益，未资本化，
因此本次作为表外资产进行申报，9项专利技术明细情况如下：
序
号
专利名称
专利
类别
利用
情况
申请日
期
授权日
期
授权专
利号
权利人
实施的
领域范
围
专利权
期限
1
一种稳定性好
的氯霉素滴眼
液及其制备方
法
发明
尚未
启用
2007/10/
26
2010/9/1
ZL2007
101340
12.3
国药集团三益
药业（芜湖）
有限公司
医药
20年
2
一种复方十一
烯酸锌软膏配
方及制备方法
发明
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