中广置业：一线楼市再次限购限贷，南京严格区分“首次”和“首套”
来源：365淘房2016-03-2817:11
摘要：一线城市房价全面上涨，新一轮房地产面临政策收紧。25日上海、深圳接连出台房地产市场调控新政。同日央行南京分行与银监会江苏监管局联合发布通知，要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源，加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构...
一线城市房价全面上涨，新一轮房地产面临政策收紧。25日上海、深圳接连出台房地产市场调控新政。同日央行南京分行与银监会江苏监管局联合发布通知，要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源，加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。
一线城市史上最严调控？
在即将结束的“金三月”一线楼市房价暴涨，个别地区出现不理性的增长。而三四线城市却面临房价下滑，库存大的压力的局面。为了有效抑制一线城市房价过热现象，深圳在25日连夜出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》新政；上海也对原有限购政策进行了加强。上海规定非户籍居民家庭须连续缴纳满5年及以上社保才具备购买一套房的资格，其严格程度超越北京。
紧接着北京深圳楼市“收紧”新政正在研究中，北京市常务副市长李士祥透露，下一步北京将严格执行限购尤其是通州的限购政策，与此同时，也将从人口疏解的战略出发，控制房地产开发投资。
从各一线城市有关政府部门表态来看，史上“最严”收紧楼市调控，主要在于投资需求和非理性需求，抑制房价炒作和过热，并非针对刚性需求和改善型住房。
回顾2015年一线城市限购政策
北京：
已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，持有本市有效暂住证、在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
上海：
已有1套住房的上海户籍居民家庭、能提供2年内在上海累计缴纳1年以上个税缴纳证明或社保(城镇社保)缴纳证明的非上海户籍居民家庭（购房者已婚、该家庭在沪名下无房），限购1套住房。
广州：
本市户籍居民家庭限购2套住房；能提供在本市连续3年及以上个税纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
深圳：
本市户籍居民家庭限购2套住房；能提供在本市连续1年及以上个税纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
南京关注房价上涨，严格区分“首次”和“首套”
面对一线城市出台的限购限贷政策，同日，央行南京分行与银监会江苏监管局联合发布通《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》，要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源，加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。
这次通知中，明确了“首次”和“首套”的概念，简单的理解“首次”，指购房者从来没买过房子，可以享受最优惠的贷款政策。而“首套”，指的是首套贷款房，即购房者本身已经有了1套房子，只要没贷过款，或者贷款已经结清，现在贷款再买房都可以认定为首套房。南京分行行长周学东表示，文件出台并不意味着南京的房贷政策有变化。房贷政策依然是：首次购房，首付最低2.5成，利率优惠；首套房（且唯一住房），首付最低3成，利率优惠；持有一套住房，贷款已结清，再次购房仍按首套认定，即首付3成、利率优惠，如果贷款没有结清，再次购房，首付4.5成，利率上浮1.1倍。
通知中“二、加强对个人住房贷款首付资金来源的审查；对存在“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业，各银行业金融机构一经发现即中止或从严控制合作关系。要对存量住房贷款进行排查，主动把控贷款中“首付贷”的风险。”对于这段通知的南京分行行长周学东解释，“下发这个文件的目的，就是打击‘首付贷’和‘零首付’，同时打击假离婚、假按揭、首付款自有资金真实性承诺作假等行为，既支持居民正常的购房借贷资金需求，又防范系统性金融风险。借款人弄虚作假的要计入个人不良记录。”
《通知》还要求银行在发放消费贷款和信用贷款时，要对客户的贷款用途进行验证，严禁将贷款资金用作首付款。一旦发现购房人用消费贷款、信用贷款、房产中介公司、互联网平台、小贷公司等渠道资金做首付款，银行将拒绝发放住房贷款。
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人民银行南京分行中国银监会江苏监管局（原文）
关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知
南银发〔2016〕32号
人民银行南京分行营业管理部、江苏省各市中心支行，各银监分局，各国有商业银行江苏省分行、股份制商业银行南京分行，江苏银行，江苏省农联社，南京银行(15.720,-0.10,-0.63)，各城市商业银行南京分行，邮政储蓄银行江苏省分行，各在宁外资银行：
为进一步落实好《中国人民银行中国银行(3.350,-0.01,-0.30)业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）精神，积极支持居民家庭自住和改善性购房，有效防范个人住房贷款的金融风险，根据江苏省房地产市场最新发展变化，现就规范个人住房贷款业务、促进住房金融健康发展的有关事项通知如下：
一、紧紧把握支持合理住房需求的信贷政策导向
当前，江苏房地产市场走势分化明显，既存在局部地区特别是部分三、四线城市库存较高的压力，又出现了南京、苏州等二线城市房价上涨过快的情况。针对这种情况，全省金融部门要按照“分类指导、因地施策”的原则，把差别化住房信贷政策真正落实好。一方面，积极支持居民家庭合理的自住和改善性购房需求，稳妥有序消化去化周期较长的三、四线城市商品房库存；另一方面，密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险，促进住房金融业务健康平稳发展。
1．各银行业金融机构要优先满足居民家庭自住和改善性住房需求，根据借款人家庭拥有住房数量、购房记录、原购房贷款是否结清等情况，综合判断借款人属于何种政策支持范围。
2．严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。
3．鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。
二、加强对个人住房贷款首付资金来源的审查
1．各银行业金融机构要按照“了解你的客户”的原则，加强首付款真实性审查，明确“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线，综合运用征信、首付款流水审查等方式，确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况，严格审查首付款证明材料。
2．各银行业金融机构对无法查实首付款来源的客户，应要求借款人提供未使用商业性借款资金充当首付款的书面诚信保证，查实诚信保证不实的，应将其记入征信不良记录。银行业金融机构个人住房贷款审批材料要能体现首付款调查痕迹。
3．各银行业金融机构在发放消费贷款和信用贷款时，要加强对客户的交易真实性审查和贷款用途验证，严禁客户将消费贷款和信用贷款挪作首付款；各银行业金融机构在发放个人住房贷款时，对通过消费贷款或信用贷款等银行融资用于首付款的客户，一律不得发放个人住房贷款。
4．对通过房地产中介公司、互联网平台、小贷公司等非银行渠道筹集首付款的客户，各银行业金融机构一律不得发放个人住房贷款。
5．对存在“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业，各银行业金融机构一经发现即中止或从严控制合作关系。要对存量住房贷款进行排查，主动把控贷款中“首付贷”的风险。
三、有效强化个人住房贷款风险管理
1．各银行业金融机构对办理个人住房贷款业务要严格审查，做实面签面谈，认真核实借款人身份、工作、婚姻状况、家庭收入等信息的真实性，不做“假离婚”的按揭业务。
2．鼓励银行业金融机构综合运用公积金缴存信息、纳税信息等多种数据源进行客户身份的交叉核验。
3．支持银行业金融机构通过借款人家庭收入负债总体控制、房价收入比测算等方式，核定客户首付比例和按揭贷款额度。
4．坚决抵制个别房地产开发企业扰乱市场秩序和监管规定的行为。对在客户办理按揭贷款至正式抵押登记期间履行阶段性担保责任不力的房地产开发企业，一律不得向其相应的楼盘发放住房按揭贷款，防范出现批量风险；要重点防范“假按揭”风险，防止房地产开发企业通过虚假交易变相融资。
四、营造公平有序的竞争环境
1．充分发挥省级自律机制的作用，牵头单位及相关成员单位要根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对省内城市商业性个人住房贷款最低首付比例进行自律调整。
2．各银行业金融机构要严格执行省级自律机制相关决议内容，在省级自律机制确定的最低首付比例的基础上，根据本机构房贷政策、风险防控、借款人信用状况、还款能力等合理确定具体的首付款比例和利率水平。
3．鼓励银行业金融机构相互监督，共同抵制变相降低贷款条件、恶性降价等争揽客户的恶性竞争行为，营造公平有序的市场竞争环境。
五、加强住房金融业务的跟踪监测和检查
人民银行各级分支机构、各银监分局要指导当地金融机构认真落实差别化住房信贷政策，共同加强对住房信贷政策落实情况的监督检查。特别是要加强对房地产贷款首付比例、首付款来源，以及房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析与评估，密切关注住房金融业务发展中出现的倾向性、苗头性问题，推动金融机构有效防范住房信贷风险。
中国人民银行南京分行
中国银行业监督管理委员会江苏监管局
2016年3月25日
