来源时间为：2018-02-22
“蚌埠1.6万/㎡，芜湖1.3万/㎡……”，三四线城市的房价还会涨？醒醒吧！2018-02-2208:21:30
过年回到芜湖老家，最令我感叹的变化，就是涨到高位的房价。
2018年，安徽三四线城市及部分县城楼市“击鼓传花”的游戏还将继续，不是个别，而是泛滥。
我也突然想起了，2016年9月末合肥那批高位买房的“接盘侠”。在三、四线城市房价飘起来后，不少人也成了新“接盘侠”，有些是兴高采烈的炒房客，有些是收入不高、负担能力差的地缘刚需，有些则是真正有改善需求的购房者。
无论是主动接盘，还是被动接盘，这轮游戏的最后终究有牺牲者。
“蚌埠1.6万/㎡，芜湖1.3万/㎡，滁州1.3万/㎡，舒城9000元/㎡……”，媒体也在不遗余力的报道安徽各地房价的最新情况，随之而来的是自住恐慌与炒房客。
当下，三四线城市房价为什么飘得这么高？能不能买？似乎都没有讲透。
之前，我也多次表示我的观点，环合肥板块超过8000元/㎡收手，安徽三四线城市超过1万/㎡收手。今天，我也就此做一篇内容，帮助大家看清三四线城市房价疯狂的本质，以及如何在三四线城市置业。
先来看看，安徽三四线城市背后的疯狂房价。
NO.1_疯狂的房价！典型：芜湖、阜阳……
说几个典型城市：
1、先说我的老家芜湖，整体均价9000元/㎡左右。棚改、地价，是房价上涨的主推因素。2017年芜湖土地补仓，供应增加，加上房企拓展扩张，地价持续上扬，而且能让一个学区、环境一般的精装楼盘卖到1.3万/㎡。
稍微有理性的人，都会觉得，同样1.3万/㎡的价位，合肥蜀西湖板块的房子潜力更大。我也问了我在芜湖的亲戚，他们都是在6000-7000元/㎡“上车”的，现在价位超过1万/㎡，都有风险，算是接盘。
2018年芜湖镜湖区、鸠江区、弋江区等区域，还将出让共计2600多亩地，只要房企拿地积极，地价就不会低。
2、滁州，整体均价6500元/㎡左右。宁滁一体化、南京半小时都市圈等利好，让滁州房价持续处于上行通道，而不少楼盘的价格早早破万，6000多元/㎡的房子多数要全款才能买到。
当地政府也有担忧，由于房子卖了不少，就必定配备教育、医疗等资源，但买房人中不少是南京等外地的投资客，他们不会常住于此。未来，配套运营后，没有足够的自住群体使用，既是财政浪费，也是资源浪费。
2、阜阳，整体均价9000元/㎡，最贵的也要卖到1.2万/㎡。去年12月新房、二手房价格更是飚到了1.4万多/㎡，直逼合肥市区板块。此外，阜阳楼市的乱象频发，捂盘涨价、绑售车位、绑售装修等现象比比皆是。
笔者曾经接触过一个阜阳的纯新盘，毛坯价顶着限价9300元/㎡卖，绑1500元/㎡装修，再绑个车位，综合销售均价在1.2万/㎡。要知道，这个项目的对外释放的楼面地价仅4000多元/㎡，而与政府协议地价还要便宜几百元/㎡。
如果用最终综合销售均价对比地价，堪称暴利。
当然，无论是返乡置业，还是棚改制造的需求，阜阳的购买力已经够不上这个一价位。上述这家纯新盘，首开约150套，才卖了50多套。
4、县级市巢湖，如今房价已经破万。地价上涨是首要因素，目前，巢湖楼面地价已经涨到6000多元/㎡，如果卖精装，大概率将卖到1.2万/㎡。
同时，地价上扬的另一原因在于房企的积极进驻。
2017年巢湖共计出让土地多达12宗，揽金25.51亿元，吸引了万达、新华、中铁、华盛、加侨等多家知名房企拿地。
2月份，巢湖的纯新盘聚龙公园里、加侨悦侯府首次备案，价格全部破万。年前，巢湖的华盛中央公馆推出200多套毛坯高层，均价11512元/㎡，1个小时卖了2个亿。如果按此销售额计算，去化大概在100-130套。
项目没有全部售完，也说明巢湖的房价，在市场上出现了抗性。房价超过预期、与收入不成正比，也成为不少人的共识。
此外，安庆、马鞍山、蚌埠、六安、黄山等城市的房价，都出现了类似的上涨。
NO.2_高位房价的4大根源
一股风潮大面积地在不同地区出现，必然有其共性原因。三四线城市的房价疯涨，同理。
1、定调大势。去年12月中央经济会议的“2018年继续去化三四线城市库存”，定调这轮三四线城市的房价大势。
不可否认，近1-2年“强势去库存”的政策是史无前例。目的就是，移花接木，政府去杠杆，购房者加杠杆。
而且政策上也稳定了“军心”，没有类似合肥严格的限购政策，让炒房热钱不断涌入。你也会发现，这轮三四线城市是在低交易量的基础上，房价再疯涨起来的，之后再带动“买涨不买跌”的中国式需求。
这个逻辑也很简单，有庄家进入抬高房价，制造巩固上涨预期，并吸入大量散户进场，击鼓传花，让散户逐个接盘。
此外，像芜湖、六安等城市，还“限售”两年。
之前，我也说过“限售”是一箭多雕的政策，核心是：2年内不准卖房，达到去化库存的目标；不准交易，房价还跌个屁，自然也能控制房价，跌不了；限售多是针对二手房，刚改只能买新房，政府可继续卖地，延续土地财政……
2、制造需求。近年来，三四线城市大肆“棚改货币化安置”。以往，政府拆掉棚改区或城郊区，会给你一套安置房，这种“实物安置”看似好，但背后高额的过渡安置费(就是安置房未交付前，政府给安置户的补贴)让政府财政吃不消。
现在，政府直接给你一笔补偿款，你自个去买房吧。
这种“棚改货币化安置”的典型城市，就有我的老家芜湖，而其“货币化安置”的比例更是高达100！
很多棚改户，有拆迁费，但没有房子，所以他们必然会拿着拆迁费买房，这无端端地就创造出不少需求。
但随着三四线城市房价涨超过万，加上商品房小户型也不多，补贴几千元/㎡的拆迁费，还要再增加数十万元才能买得起，而三四线城市收入水平不高，又增加了买房负担。
如果是老人，还要搭上积蓄与退休金。
棚改转化的购房需求增加，不仅去化了库存，有些去化快的城市，还造成了市场供小于求，房价自然就上涨了。
3、房企进驻。2018年开始，文一、融创、恒大、保利等房企，都要扩张或继续深耕安徽三四线城市市场，基本上定的任务目标也在上百亿。
有了目标任务，这些房企就会去拿地。打比方，房企要完成100亿的目标，储地、储房的货值就要在200亿或者更高，而这样才能大概率完成100亿的目标。
要知道，在三四线城市拿地比较好拿，地方政府也是欢迎，这也是2018年房企增加货值的不二之选。
当然，早几年三四线城市充满了刚需快销产品，缺少品质改善产品。所以，这些房企也是瞅准了这一市场“蛋糕”，而改善产品的价格自然比刚需产品高，房价自然也会上去。
4、热钱、炒房。这轮三四线房价的疯涨，热钱、炒房也是主要原因。炒房，不言而喻。今天主要来说说热钱，毕竟热钱往哪流，哪的资产价格就会上涨。
由于三四线城市，资源不多、缺少引导性制造业，不少有钱的小老板，就会把手上多余的资金，投入到相对保值的房地产市场，自然就占据了刚改的买房名额，市场供不应求就出现了，价格自然也就水涨船高。
再加上外地炒房客，资金充裕的3套、5套全款买，资金有限的房产抵押、加杠杆投资，前者玩着空手套白狼的游戏，后者透露着人性对利润的贪婪。
太疯狂了，但结局如何？
其实，不需要房价跌，只要房价横盘或房子套牢，这些加杠杆的人就会不太好受。因为，突然负责几十万，光利息就难以接受了。
NO.3_结语
如文章开头所说，2018年，这场击鼓传花的游戏还将继续下去，三四线城市房价的高位即将或者已经到来。
在此我也有些参考建议，帮助大家置业三四线城市：
1、人口指标，是三四线城市的命根子。这些人口指标，值得关注：
人口基数，人口少的城市，未来掀不起楼市的大风大浪；人口净迁入量，看未来的人口红利；小学生人口，未来15-20年的潜在住房需求；总和生育率，看看这个城市二胎生育意向，决定改善型住宅需求；老龄人口或劳动人口比例变化，主要能看出有购买力的购房群体比例……
2、“棚改货币化安置”，只会在短期内释放刚性需求，棚改也透支了刚需未来10年的购买力。所以，棚改规模越大，泡沫越大，大肆棚改的三四线城市，谨慎。未来，还是要有人来接盘买你投资的房子，刚需的购买力透支了，谁来接你的盘。
3、不做接盘侠。当下，三四线城市的房产可以高位抛出，去价格洼地的潜力城市去投资。比如，二线热点城市、部分省会城市、国家中心城市(西安)……
4、如果你深耕三四线城市，要生活，要娶老婆，那也没办法，房子是根本。这种情况下，如果你所处的城市房价还没疯涨，趁早上车吧。
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